Sie planen einen Kauf oder Verkauf in Bayern und wollen wissen, wer am Ende die Maklerprovision zahlt und wie viel es überhaupt kosten wird. Seit einer Gesetzesreform 2020 ist die Antwort klarer als früher.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern?
Häufig genannt wird in Bayern eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises, aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Wichtig zu wissen: Das Gesetz schreibt keinen Prozentsatz vor. Die Höhe der Provision ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Der genannte Satz ist eine häufig genannte Marktangabe, kein festgeschriebener Tarif.
Wer zahlt was seit der Reform 2020?
Seit 2020 gelten bundesweit die §§ 656a bis 656d BGB für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB). Beauftragen beide Parteien den Makler, muss der Maklerlohn in gleicher Höhe vereinbart werden (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Partei den Makler, kann die andere nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zahlt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt hat (§ 656d BGB). In der Praxis führt das in Bayern häufig zu einer hälftigen Teilung. Bei anderen Objekten, etwa Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien, können andere Regeln gelten.
Welche weiteren Kaufnebenkosten kommen hinzu?
Neben der Provision fallen beim Kauf typischerweise an: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG) sowie Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises liegen (Richtwert, die genauen Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Einzelfall). Zusammengerechnet mit der Provision ergibt das einen spürbaren Aufschlag auf den reinen Kaufpreis. Wer das nicht einplant, wird bei der Finanzierung überrascht.
Warum sich eine transparente Kalkulation lohnt
Ob Sie kaufen oder verkaufen: Eine vollständige Aufstellung aller Nebenkosten gehört an den Anfang jeder Verhandlung, nicht an deren Ende. Wer die tatsächlichen Gesamtkosten kennt, verhandelt selbstbewusster über den eigentlichen Kaufpreis.
So kalkulieren Sie die Gesamtkosten Schritt für Schritt
Beginnen Sie mit dem reinen Kaufpreis, den Sie mit einer fachlichen Bewertung absichern sollten. Addieren Sie die Grunderwerbsteuer von 3,5 % sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 %. Rechnen Sie zusätzlich Ihren Anteil an der Maklerprovision hinzu, üblicherweise die Hälfte der marktüblichen Gesamtprovision. Erst die Summe aus all diesen Posten ergibt die tatsächliche finanzielle Belastung — und genau diese Summe, nicht der reine Kaufpreis, sollte Ihre Finanzierungsplanung bestimmen.
Der häufigste Irrtum bei der Provisionsberechnung
Viele Käufer und Verkäufer gehen davon aus, die 7,14 % seien ein feststehender, gesetzlich vorgeschriebener Satz. Tatsächlich nennt das Gesetz keinen Prozentsatz. Geregelt ist nur, dass bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Kosten nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden dürfen (§§ 656c, 656d BGB). Die Höhe selbst bleibt Verhandlungssache. Der zweite Irrtum: die Provision isoliert zu betrachten, statt sie zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten in die Gesamtkalkulation einzurechnen. Mit den genannten Richtwerten und einem Käuferanteil von 3,57 % kommen so rund 8,5 bis 9 % des Kaufpreises zusammen.
Ein typischer Fall (vereinfacht)
Ein Käufer kalkuliert seine Finanzierung zunächst nur anhand des reinen Kaufpreises. Erst bei der Bank fällt auf, dass Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zusammen einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen, der aus Eigenkapital gedeckt werden muss. Eine vollständige Nebenkostenrechnung von Anfang an hätte diese Finanzierungslücke frühzeitig sichtbar gemacht.
Was die Provision inhaltlich abdeckt
Die Maklerprovision ist keine reine Vermittlungsgebühr für den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer. Sie deckt in der Regel die Wertermittlung im Vorfeld, die Erstellung des Exposés, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Vorqualifizierung von Interessenten sowie die Begleitung bis zum Notartermin ab. Wer diesen Leistungsumfang kennt, versteht auch, warum die Höhe der Provision verhandelbar ist, aber selten sinnvoll auf null reduziert werden kann — ein Teil dieser Arbeit fällt in jedem Fall an, ob durch den Makler oder durch den Eigentümer selbst.
Wann sich eine Verhandlung über die Provisionshöhe lohnt
Bei besonders hochpreisigen Objekten oder bei mehreren Immobilien aus einer Hand ist eine Verhandlung über die prozentuale Höhe der Provision durchaus üblich. Bei durchschnittlichen Ein- oder Zweifamilienhäusern lohnt sich dagegen eher der Blick auf den tatsächlichen Leistungsumfang: Eine niedrigere Provision bei geringerem Service — etwa ohne professionelle Fotos oder ohne Bonitätsprüfung der Käufer — kann teurer werden als eine marktübliche Provision mit vollständiger Begleitung.
Worauf Sie im Maklervertrag achten sollten
Der Maklervertrag sollte die Provisionshöhe, die Fälligkeit — üblicherweise erst bei notariellem Vertragsabschluss — sowie den genauen Leistungsumfang eindeutig festhalten. Achten Sie besonders auf Klauseln zur Vertragslaufzeit und zu einer möglichen Alleinauftragsbindung: Diese regeln, ob und wie lange Sie ausschließlich mit einem Makler zusammenarbeiten müssen. Ein unklar formulierter Vertrag führt häufiger zu Streit über die Provision als die Höhe des Satzes selbst. Lassen Sie sich im Zweifel jede Klausel erklären, bevor Sie unterschreiben — mündliche Zusagen, die nicht im Vertrag stehen, sind im Streitfall wertlos. Ein seriöser Makler hat kein Problem damit, Ihnen dafür Zeit zu geben.
Der erste Schritt
Lassen Sie sich vor der Beauftragung eine transparente Kostenübersicht geben. Mehr zu unserer Arbeitsweise unter Immobilienverkauf und Immobilienankauf.
Rechtsstand und Quellen, abgerufen am 24.10.2026: § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, § 11 GrEStG, GNotKG.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.