Sie planen einen Kauf oder Verkauf in Bayern und wollen wissen, wer am Ende die Maklerprovision zahlt und wie viel es überhaupt kosten wird. Seit einer Gesetzesreform 2020 ist die Antwort klarer als früher.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern üblicherweise?
In Bayern hat sich eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises als marktüblich etabliert, aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Wichtig zu wissen: Die Höhe der Provision selbst ist gesetzlich nicht fixiert, sondern zwischen den Parteien frei verhandelbar — dieser Satz ist eine regionale Marktangabe, kein festgeschriebener Tarif.
Wer zahlt was seit der Reform 2020?
Seit 2020 gilt bundesweit: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens 50 % der Provision selbst tragen. In der Praxis führt das in Bayern meist zu einer hälftigen Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Das schützt vor allem Käufer davor, die volle Provision allein tragen zu müssen, ohne den Makler beauftragt zu haben.
Welche weiteren Kaufnebenkosten kommen hinzu?
Neben der Provision fallen beim Kauf typischerweise an: die Grunderwerbsteuer mit rund 3,5 % des Kaufpreises, Grundbuchgebühren von etwa 0,5 bis 1 % sowie Notarkosten von etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Zusammengerechnet mit der Provision ergibt das einen spürbaren Aufschlag auf den reinen Kaufpreis — wer das nicht einplant, wird bei der Finanzierung überrascht.
Warum sich eine transparente Kalkulation lohnt
Ob Sie kaufen oder verkaufen: Eine vollständige Aufstellung aller Nebenkosten gehört an den Anfang jeder Verhandlung, nicht an deren Ende. Wer die tatsächlichen Gesamtkosten kennt, verhandelt selbstbewusster über den eigentlichen Kaufpreis.
So kalkulieren Sie die Gesamtkosten Schritt für Schritt
Beginnen Sie mit dem reinen Kaufpreis, den Sie mit einer fachlichen Bewertung absichern sollten. Addieren Sie die Grunderwerbsteuer von rund 3,5 %, die Notarkosten von etwa 1,5 bis 2 % und die Grundbuchgebühren von 0,5 bis 1 %. Rechnen Sie zusätzlich Ihren Anteil an der Maklerprovision hinzu, üblicherweise die Hälfte der marktüblichen Gesamtprovision. Erst die Summe aus all diesen Posten ergibt die tatsächliche finanzielle Belastung — und genau diese Summe, nicht der reine Kaufpreis, sollte Ihre Finanzierungsplanung bestimmen.
Der häufigste Irrtum bei der Provisionsberechnung
Viele Käufer und Verkäufer gehen davon aus, die 7,14 % seien ein feststehender, gesetzlich vorgeschriebener Satz. Tatsächlich ist nur die hälftige Teilung zwischen den Parteien gesetzlich geregelt — die Höhe selbst bleibt Verhandlungssache. Der zweite Irrtum: die Provision isoliert zu betrachten, statt sie zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten in die Gesamtkalkulation einzurechnen. In Summe machen diese Nebenkosten schnell einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises aus.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer kalkuliert seine Finanzierung zunächst nur anhand des reinen Kaufpreises. Erst bei der Bank fällt auf, dass Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zusammen einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen, der aus Eigenkapital gedeckt werden muss. Eine vollständige Nebenkostenrechnung von Anfang an hätte diese Finanzierungslücke frühzeitig sichtbar gemacht.
Was die Provision inhaltlich abdeckt
Die Maklerprovision ist keine reine Vermittlungsgebühr für den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer. Sie deckt in der Regel die Wertermittlung im Vorfeld, die Erstellung des Exposés, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Vorqualifizierung von Interessenten sowie die Begleitung bis zum Notartermin ab. Wer diesen Leistungsumfang kennt, versteht auch, warum die Höhe der Provision verhandelbar ist, aber selten sinnvoll auf null reduziert werden kann — ein Teil dieser Arbeit fällt in jedem Fall an, ob durch den Makler oder durch den Eigentümer selbst.
Wann sich eine Verhandlung über die Provisionshöhe lohnt
Bei besonders hochpreisigen Objekten oder bei mehreren Immobilien aus einer Hand ist eine Verhandlung über die prozentuale Höhe der Provision durchaus üblich. Bei durchschnittlichen Ein- oder Zweifamilienhäusern lohnt sich dagegen eher der Blick auf den tatsächlichen Leistungsumfang: Eine niedrigere Provision bei geringerem Service — etwa ohne professionelle Fotos oder ohne Bonitätsprüfung der Käufer — kann teurer werden als eine marktübliche Provision mit vollständiger Begleitung.
Worauf Sie im Maklervertrag achten sollten
Der Maklervertrag sollte die Provisionshöhe, die Fälligkeit — üblicherweise erst bei notariellem Vertragsabschluss — sowie den genauen Leistungsumfang eindeutig festhalten. Achten Sie besonders auf Klauseln zur Vertragslaufzeit und zu einer möglichen Alleinauftragsbindung: Diese regeln, ob und wie lange Sie ausschließlich mit einem Makler zusammenarbeiten müssen. Ein unklar formulierter Vertrag führt häufiger zu Streit über die Provision als die Höhe des Satzes selbst. Lassen Sie sich im Zweifel jede Klausel erklären, bevor Sie unterschreiben — mündliche Zusagen, die nicht im Vertrag stehen, sind im Streitfall wertlos. Ein seriöser Makler hat kein Problem damit, Ihnen dafür Zeit zu geben.
Der erste Schritt
Lassen Sie sich vor der Beauftragung eine transparente Kostenübersicht geben. Mehr zu unserer Arbeitsweise unter Immobilienverkauf und Immobilienankauf.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.