Leistung 07 — Für Erben
Lassen Sie sich in der emotional belastenden Phase nach einer Erbschaft kompetent und persönlich beraten. Wir schaffen zuerst Klarheit über den Wert — die Grundlage für jede weitere Entscheidung und für den Frieden in der Erbengemeinschaft.
Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine Vermögensfrage. Meist steht sie mitten in einer Trauerphase — und oft zwischen mehreren Menschen, die sich einig werden müssen.
Dazu kommen Fristen, die niemand im Kopf hat, wenn gerade ein Angehöriger gestorben ist: Die Ausschlagung eines Erbes ist nur innerhalb weniger Wochen möglich. Das Finanzamt will informiert werden. Und in einer Erbengemeinschaft kann jede Entscheidung nur gemeinsam getroffen werden — was bei unterschiedlichen Vorstellungen schnell zur Blockade führt.
Unsere Erfahrung aus vielen Erbfällen: Fast jeder Konflikt beginnt mit einer unterschiedlichen Vorstellung davon, was die Immobilie wert ist. Wer sie behalten will, schätzt sie niedrig ein. Wer ausgezahlt werden möchte, hoch. Eine neutrale Wertermittlung durch einen zertifizierten Sachverständigen nimmt dieser Diskussion die Grundlage — und ist deshalb der wirksamste Schritt zur Konfliktvermeidung.
Schritt für Schritt
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Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick: Was gehört zum Nachlass, welche Belastungen stehen dem gegenüber, und was ist die Immobilie realistisch wert? Wir helfen bei der Analyse der Optionen und beantworten die Fragen zum Immobilienwert — kostenlos und unverbindlich, weil Sie diese Zahl brauchen, bevor Sie irgendetwas entscheiden können.
Kostenlose Ersteinschätzung02
Besonders bei Erbengemeinschaften empfehlen wir eine neutrale Wertermittlung. Sie schafft eine Grundlage, die keine Seite als parteiisch angreifen kann — und sie kann dem Finanzamt als Nachweis vorgelegt werden, wenn Sie den amtlich angesetzten Wert für zu hoch halten (Details zum Gutachten fürs Finanzamt).
03
Nach Annahme des Erbes sollten sich die Rechtsnachfolger mit den finanziellen und steuerlichen Aspekten auseinandersetzen. Wir stellen die Optionen mit Zahlen gegenüber: Was bringt ein Verkauf heute, was eine Vermietung über die Jahre, und was kostet es, das Objekt zu halten?
04
Haben Sie sich entschieden, übernehmen wir die Umsetzung: Unterlagenbeschaffung, Vermarktung und Verkauf — auf Wunsch diskret oder als Direktankauf, wenn eine schnelle Lösung gefragt ist. In der Erbengemeinschaft sind wir dabei der neutrale Ansprechpartner für alle Beteiligten.
Fristen & Pflichten
Die Optionen
Option 01
Der klarste Weg, besonders in einer Erbengemeinschaft: Der Erlös lässt sich exakt nach Quoten aufteilen, laufende Kosten enden, und niemand muss sich dauerhaft um Verwaltung oder Instandhaltung kümmern. Voraussetzung ist die Zustimmung aller Miterben.
Option 02
Rechtlich zulässig und sinnvoll, um Schulden zu tilgen oder laufende Einkünfte zu erzielen. Zu bedenken sind allerdings: gemeinsame Entscheidungen aller Miterben, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen.
Option 03
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die übrigen aus. Der Auszahlungsbetrag richtet sich nach dem Verkehrswert — genau deshalb ist eine neutrale Bewertung hier unverzichtbar, sonst fühlt sich am Ende eine Seite übervorteilt.
Option 04
Das letzte Mittel, wenn keine Einigung gelingt: Jeder Miterbe kann sie beantragen. Der Erlös liegt allerdings häufig unter dem Verkehrswert, und das Verfahren belastet die Beziehungen zusätzlich. Wir versuchen deshalb immer zuerst, es gar nicht so weit kommen zu lassen.
Steuerlicher Hebel
Dieses Verfahren arbeitet mit Pauschalen. Es kennt weder den Sanierungsstau im Keller noch die alte Heizung, die schwierige Grundstückszuschnitt-Situation oder das Wohnrecht, das auf dem Objekt lastet. Der angesetzte Wert kann deshalb vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen, auch nach oben, und die Erbschaftsteuer fällt dann höher aus, als sie müsste.
Hier greift der sogenannte Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: Sie können dem Finanzamt ein Verkehrswertgutachten vorlegen, das einen niedrigeren Wert belegt (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob es anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Wird der niedrigere Wert angesetzt, sinkt die Bemessungsgrundlage und mit ihr die Steuer. Ob sich ein Gutachten rechnet, hängt vom Abstand zwischen amtlichem und tatsächlichem Wert, vom Freibetrag und von den Gutachtenkosten ab; das beurteilt Ihr Steuerberater im Einzelfall. Wer das Gutachten erstellen darf, was es kostet und wie lange es dauert, steht im nächsten Abschnitt.
Unser Vorgehen
Wir erstellen das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB als Nachweis für das Finanzamt und stimmen uns dabei auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater ab. Die steuerliche Beratung selbst bleibt dessen Aufgabe. Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.
Als Nachweis eines niedrigeren Werts kann dem Finanzamt regelmäßig das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde (§ 198 Absatz 2 Bewertungsgesetz). Bei uns kostet ein Verkehrswertgutachten ab 2.618 € für eine Eigentumswohnung und ab 2.975 € für ein Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus (inklusive 19 % Umsatzsteuer, Stand 21.08.2026) und dauert in der Regel zwei bis drei Wochen.
Das Gesetz nennt das Gutachten des Gutachterausschusses nach den §§ 192 ff. Baugesetzbuch und das Gutachten einer bestellten oder zertifizierten Person. Bei einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 kommt es auf die Akkreditierung der zertifizierenden Stelle an. Denis Erdmann ist Immobiliengutachter DIAZert (LS) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; ob diese Zertifizierung im Einzelfall genügt, klären wir vor der Beauftragung mit Ihnen und Ihrem Steuerberater. Alternativ kann nach § 198 Absatz 3 ein tatsächlich erzielter Kaufpreis dienen, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und sich die Verhältnisse nicht geändert haben.
| Gutachtenart | Preis ab, inkl. 19 % USt. | Wofür |
|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten Eigentumswohnung | 2.618 € | Nachweis des Werts nach § 194 BauGB, Grundlage für die Erbauseinandersetzung |
| Verkehrswertgutachten Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus | 2.975 € | wie oben |
| Restnutzungsdauergutachten | 1.190 € | Abschreibung bei vermieteten Gebäuden mit kürzerer Nutzungsdauer |
| Kurzgutachten (Wertermittlung) | 1.130,50 € | Orientierung für die eigene Entscheidung, etwa vor einem Verkauf |
Preisstand 21.08.2026. Der endgültige Preis richtet sich nach Objektart, Umfang und Verwendungszweck und wird Ihnen vor der Beauftragung als Festangebot mitgeteilt. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Erbbaurechte und Sonderimmobilien berechnen wir individuell nach Aufwand. Die unverbindliche Ersteinschätzung ist kostenlos. Weitere Preise: Kosten der Immobilienbewertung.
Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigen wir nach dem Ortstermin und sobald alle Unterlagen vorliegen in der Regel zwei bis drei Wochen. Laufen Fristen, etwa für einen Einspruch gegen einen Steuerbescheid, sprechen Sie uns bitte früh an.
Das Gutachten kann dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden. Ob es anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien liegt die Nachweislast beim Steuerpflichtigen, das Gutachten bindet das Finanzamt nicht und wird von ihm gewürdigt; Mängel können zur Zurückweisung führen. Entscheidend ist deshalb ein Gutachten, in dem Verfahren, Daten und jeder Ansatz nachvollziehbar begründet sind.
Vermieten Erben das geerbte Gebäude, kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer die jährliche Abschreibung erhöhen: Nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz können in diesem Fall die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen angesetzt werden. Der Bundesfinanzhof hat am 23.01.2024 (IX R 14/23) entschieden, dass sich der Steuerpflichtige dafür jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Das Bundesfinanzministerium hat sein früheres Schreiben vom 22.02.2023 zu diesem Thema mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Wie das Finanzamt ein Gutachten im Einzelfall behandelt, klärt Ihr Steuerberater; die Details zum Restnutzungsdauergutachten stehen auf der eigenen Seite.
Quellen, abgerufen am 24.10.2026: § 198 BewG; R B 198 ErbStR 2019 (ErbStH 2020, BMF); § 7 EStG; BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23; BMF-Schreiben vom 01.12.2025. Begriffe: gemeiner Wert, Verkehrswert.
Vorbereitung
Fast jeder Streit unter Erben beginnt mit einer Zahl, auf die sich niemand einigen kann. Wir liefern diese Zahl neutral.
Fragen & Antworten
Ein Gutachten sichert eine faire Bewertung und vermeidet Streit unter den Erben. Es schafft eine neutrale Grundlage, die niemand als parteiisch angreifen kann. Zusätzlich kann es dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden. Ob es anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall; wird der niedrigere Wert angesetzt, fällt die Erbschaftsteuer entsprechend niedriger aus.
Das hängt vom Wert der Immobilie, von bestehenden Belastungen und von Ihrer persönlichen Situation ab. Entscheidend ist, ob dem Nachlass Schulden gegenüberstehen, die seinen Wert übersteigen. Da die Frist zur Ausschlagung kurz ist, sollten Sie den Immobilienwert früh klären — genau dafür ist unsere kostenlose Ersteinschätzung gedacht. Die rechtliche Entscheidung selbst treffen Sie gemeinsam mit einem Rechtsanwalt.
Ja, das ist rechtlich zulässig und kann sinnvoll sein, um Schulden zu tilgen oder laufende Einkünfte zu erzielen. In einer Erbengemeinschaft müssen allerdings alle Miterben mitwirken, und die Verwaltung des Objekts will organisiert sein. Bei älteren vermieteten Objekten lohnt sich zusätzlich ein Blick auf das Restnutzungsdauergutachten.
Bei Uneinigkeit können Mediation oder — als letztes Mittel — eine Teilungsversteigerung helfen. Die Teilungsversteigerung führt allerdings häufig zu einem Erlös unterhalb des Verkehrswerts und belastet die Beziehungen zusätzlich. Eine neutrale Wertermittlung zu Beginn ist deshalb das wirksamste Mittel, um es gar nicht so weit kommen zu lassen.
Möglich. Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG). Das gilt für vermietete ebenso wie für leerstehende Immobilien. Bei einem Erbe wird die Anschaffung des Erblassers zugerechnet, die Frist läuft also nicht erst ab dem Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist die Frist beim Verkauf bereits abgelaufen. Ausgenommen ist, was ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Die Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber zur Spekulationsfrist, den konkreten Fall beurteilt Ihr Steuerberater.
Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Sterbeurkunde, aktueller Grundbuchauszug, Baupläne und Grundrisse, Flächenberechnung sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei vermieteten Objekten zusätzlich die Mietverträge. Gerade bei Erbfällen fehlen häufig Dokumente — die beschaffen wir für Sie bei Grundbuchamt, Bauamt und Verwaltung.
Weiterführende Ratgeber
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