Sie haben einen Verkaufspreis vor Augen — aber was am Ende netto bei Ihnen ankommt, hängt von Nebenkosten ab, die viele Verkäufer erst beim Notartermin zum ersten Mal sehen.
Wer zahlt die Maklerprovision in Bayern?
Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit 2020, wenn der Käufer Verbraucher ist: Beauftragen beide Parteien den Makler, muss der Maklerlohn in gleicher Höhe vereinbart werden (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Partei den Makler, kann die andere nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zahlt (§ 656d BGB). Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Maklerprovision in Bayern: die Regeln. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar.
Wie hoch ist die übliche Provision?
Häufig genannt wird in Bayern eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises, aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Das ist eine häufig genannte Marktangabe, kein gesetzlich festgelegter Satz. Die tatsächliche Höhe bleibt Verhandlungssache zwischen den Parteien.
Welche weiteren Nebenkosten fallen beim Verkauf an?
Der Käufer trägt in der Regel die Notarkosten, die Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer; so wird es üblicherweise im Kaufvertrag vereinbart. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Kommt ein bereits beauftragter Kaufvertragsentwurf am Ende nicht zum Abschluss, können dafür Notarkosten entstehen. Wer sie trägt, hängt davon ab, wer den Notar beauftragt hat und was vereinbart wurde. Wer diese Nebenkosten im Vorfeld kennt, kalkuliert seinen Nettoerlös realistischer.
Warum das für Ihre Preisvorstellung wichtig ist
Nebenkosten mindern nicht direkt den Verkaufspreis, aber sie beeinflussen, was am Ende bei Ihnen ankommt — und damit auch, welchen Mindestpreis Sie überhaupt akzeptieren sollten. Wer diese Rechnung von Anfang an einplant, verhandelt selbstbewusster.
So rechnen Sie Ihren Nettoerlös Schritt für Schritt aus
Beginnen Sie mit dem erwarteten Verkaufspreis, ermittelt durch eine fachliche Bewertung, nicht durch eine Schätzung. Ziehen Sie davon Ihren Provisionsanteil ab, üblicherweise die Hälfte der marktüblichen Gesamtprovision. Prüfen Sie zusätzlich, ob eine noch nicht getilgte Grundschuld absteht — die Bank verlangt für die Löschung oft eine eigene Gebühr, und bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Kredits kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Erst nach Abzug all dieser Posten kennen Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös. Wer diesen Betrag nicht kennt, kann während der Verhandlung nicht seriös einschätzen, ab welchem Preis sich ein Nachgeben noch lohnt.
Der häufigste Irrtum bei den Nebenkosten
Viele Verkäufer gehen davon aus, Nebenkosten seien allein Sache des Käufers, weil dieser ja Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt. Übersehen wird dabei oft die eigene Provisionshälfte sowie mögliche Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden oder eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung. Diese Posten können mehrere Tausend Euro ausmachen und sollten in die Preisverhandlung von Anfang an eingerechnet werden, nicht erst am Notartermin überraschen.
Ein typischer Fall (vereinfacht)
Ein Verkäufer plant, den vollen Verkaufserlös für den Kauf einer neuen Wohnung zu verwenden. Erst kurz vor dem Notartermin fällt auf, dass eine bestehende Finanzierung vorzeitig abgelöst werden muss und dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Mit einer frühzeitigen Nebenkostenrechnung wäre dieser Betrag von Anfang an eingeplant gewesen, statt die Anschlussfinanzierung kurzfristig zu gefährden.
Was Käufer an Nebenkosten einplanen sollten
Auch wenn dieser Beitrag sich vor allem an Verkäufer richtet: Wer eine Immobilie in Bayern kauft, sollte zusätzlich zum Kaufpreis mit Grunderwerbsteuer von 3,5 % (§ 11 GrEStG) rechnen sowie mit Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 % liegen (Richtwert, die genauen Gebühren hängen vom Einzelfall ab). Hinzu kommt der eigene Anteil an der Maklerprovision, sofern eine Maklerleistung in Anspruch genommen wird. Mit einem Käuferanteil von 3,57 % ergeben die genannten Richtwerte zusammen rund 8,5 bis 9 % des Kaufpreises. Wer das bei der Finanzierungsplanung übersieht, gerät bei der Bank in Erklärungsnot.
Wie eine unabhängige Bewertung die Nebenkostenrechnung absichert
Da sich die Grunderwerbsteuer und meist auch die Provision am Kaufpreis bemessen, wirkt sich jede Preiskorrektur unmittelbar auf die Nebenkosten aus. Ein realistischer, fachlich ermittelter Preis verhindert damit nicht nur eine falsche Werteinschätzung, sondern auch eine falsche Nebenkostenkalkulation auf beiden Seiten des Geschäfts.
Warum sich ein Blick auf die Grunderwerbsteuer für Käufer lohnt
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, und muss meist innerhalb weniger Wochen an das Finanzamt gezahlt werden — erst nach dieser Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung im Grundbuch erfolgt. Wer diesen zeitlichen Ablauf nicht kennt, plant seine Liquidität falsch: Das Geld für die Steuer muss zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis selbst bereitstehen, und zwar zu einem frühen Zeitpunkt im Prozess, nicht erst am Ende.
Welche Rolle die Wertermittlung bei der Provisionsberechnung spielt
Da sich sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Maklerprovision am tatsächlichen Kaufpreis bemessen, wirkt sich jede Preisungenauigkeit doppelt aus — einmal auf den erzielten Erlös, einmal auf die davon abzuziehenden Nebenkosten. Wer seinen Verkaufspreis nur schätzt, statt ihn fachlich ermitteln zu lassen, kalkuliert also nicht nur den Erlös, sondern auch die eigenen Nebenkosten auf unsicherer Grundlage. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB von einem zertifizierten Sachverständigen liefert die Zahl, auf der beide Rechnungen — Erlös und Nebenkosten — verlässlich aufbauen können. Gerade bei höherpreisigen Immobilien macht sich eine Abweichung von wenigen Prozentpunkten beim Preis am Ende in mehreren Tausend Euro Unterschied bei der Provision und der Grunderwerbsteuer bemerkbar.
Der erste Schritt
Lassen Sie sich vor dem Verkauf eine vollständige Übersicht geben — inklusive realistischer Wertermittlung, damit Sie Erlös und Nebenkosten von Anfang an gemeinsam durchrechnen können, statt am Ende vom Notartermin überrascht zu werden. Mehr unter Immobilienverkauf.
Rechtsstand und Quellen, abgerufen am 24.10.2026: § 656c BGB, § 656d BGB, § 11 GrEStG, GNotKG.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.