Sie haben ein Haus geerbt, das seit Jahren nicht mehr angefasst wurde, und überlegen: renovieren oder so verkaufen, wie es ist? Diese Frage lässt sich nicht ohne Zahlen beantworten.
Sollte ich vorher ein Gutachten einholen?
Ja — und zwar vor jeder Entscheidung, nicht danach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zeigt den Zustand und den aktuellen Marktwert der Immobilie objektiv. Ohne diese Grundlage investieren Sie möglicherweise in Maßnahmen, die der Markt in Ihrer Lage gar nicht honoriert — oder Sie verkaufen zu einem Preis, der die stille Wertreserve des Hauses gar nicht abbildet.
Welche Renovierungen bringen am meisten Wertsteigerung?
Erfahrungsgemäß zahlen sich gezielte Investitionen am ehesten aus: Küche und Bad, weil Käufer sie sofort bewerten, neue Fenster, weil sie Energieeffizienz und Optik zugleich verbessern, sowie energetische Maßnahmen wie Dämmung oder eine moderne Heizung. Das sind keine kosmetischen Retuschen, sondern Punkte, die bei der Besichtigung sofort auffallen und beim Energieausweis messbar sind.
Lohnt sich Renovieren vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie?
Das hängt vom Verhältnis zwischen Investitionskosten und erzielbarem Mehrpreis ab — und das lässt sich nur mit einer fachlichen Einschätzung seriös beurteilen. Bei manchen Objekten lohnt sich eine gezielte Teilsanierung, bei anderen ist der Verkauf im Ist-Zustand wirtschaftlicher, weil der Sanierungsaufwand den möglichen Mehrerlös übersteigt.
Wenn der Verkauf danach ansteht
Ist die Sanierung abgeschlossen und der Verkauf geplant, kann bei entsprechend hochwertigen Objekten eine diskrete Vermarktung die passende Wahl sein, um gezielt die richtige Käuferschicht anzusprechen.
So gehen Sie die Entscheidung Schritt für Schritt an
Zuerst steht die Bestandsaufnahme: Welchen Zustand hat das Haus wirklich, nicht nur oberflächlich, sondern bei Dach, Leitungen, Heizung und Dämmung? Danach folgt die Wertermittlung im Ist-Zustand — sie zeigt, was das Haus heute wert ist, ohne jede Investition. Erst mit dieser Zahl lässt sich seriös durchrechnen, ob eine Sanierung sich lohnt: Kosten der Maßnahme gegen den erwarteten Mehrerlös beim Verkauf. Zuletzt folgt die Entscheidung für einzelne Maßnahmen oder den Verkauf im Ist-Zustand. Wer diese Reihenfolge überspringt und direkt investiert, riskiert, Geld in Maßnahmen zu stecken, die der Markt in der jeweiligen Lage gar nicht in vollem Umfang honoriert.
Der häufigste Irrtum bei geerbten Immobilien
Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, jede Renovierung erhöhe den Verkaufspreis um mindestens die investierte Summe. Das stimmt nicht pauschal — eine neue Küche in einer Lage mit geringer Nachfrage bringt oft weniger zusätzlichen Erlös, als sie gekostet hat. Der zweite Irrtum: zu glauben, ein unrenoviertes Haus lasse sich grundsätzlich schwerer verkaufen. Tatsächlich gibt es einen eigenen Käufermarkt für sanierungsbedürftige Objekte, der einen niedrigeren, aber realistischen Preis zahlt — und genau diese Käufergruppe verlangt oft weniger Verhandlung als jemand, der ein „fertiges" Haus mit versteckten Mängeln kauft.
Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Erbe überlegt, vor dem Verkauf Küche und Bad zu erneuern. Eine Wertermittlung zeigt: In der konkreten Lage zahlen Käufer für diese Modernisierung nicht den vollen investierten Betrag zurück, weil in der Umgebung überwiegend Käufer mit eigenen Renovierungsplänen aktiv sind. Stattdessen empfiehlt sich eine kleinere, gezielte Maßnahme an Fenstern und Dämmung, die sich im Energieausweis und damit im erzielbaren Preis niederschlägt.
Wann Sie einen zertifizierten Gutachter brauchen
Bei einer rein privaten Entscheidung ohne Zeitdruck reicht mitunter eine grobe Einschätzung. Sobald jedoch mehrere Erben beteiligt sind oder eine belastbare Grundlage für die Investitionsentscheidung gebraucht wird, liefert ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB von einem zertifizierten Sachverständigen die notwendige Sicherheit.
Wie Sie Handwerkerangebote sinnvoll einordnen
Bevor Sie einen Kostenvoranschlag als Grundlage für Ihre Entscheidung nehmen, holen Sie mehrere Angebote ein — die Preisspannen zwischen Handwerksbetrieben können erheblich sein. Vergleichen Sie zudem, ob eine Maßnahme rein optisch wirkt oder tatsächlich in Energieausweis und Marktwert messbar wird. Nur Maßnahmen, die sich in einer dieser beiden Kategorien niederschlagen, rechtfertigen in der Regel die Investition vor einem Verkauf.
Warum die Reihenfolge mehrerer Maßnahmen wichtig ist
Wer mehrere Gewerke gleichzeitig plant, sollte energetische Maßnahmen wie Dämmung und Fenster vor kosmetischen Arbeiten wie einem neuen Bodenbelag angehen — sonst wird frisch verlegter Boden bei einer späteren Dämmmaßnahme möglicherweise wieder beschädigt. Auch Leitungs- und Elektroarbeiten gehören an den Anfang, nicht ans Ende, weil sie meist Eingriffe in Wände und Böden erfordern, die spätere Oberflächenarbeiten sonst zunichtemachen.
Welche Genehmigungen Sie vorab prüfen sollten
Nicht jede Maßnahme ist genehmigungsfrei — bei Eingriffen in die Gebäudehülle, bei denkmalgeschützten Objekten oder bei baulichen Veränderungen an tragenden Wänden ist häufig eine Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde nötig. Wer erst nach Baubeginn feststellt, dass eine Genehmigung fehlt, riskiert Baustopp und zusätzliche Kosten. Klären Sie diese Frage daher parallel zur Wertermittlung, nicht erst, wenn die Handwerker schon bestellt sind.
Der erste Schritt
Bevor Sie einen Handwerker beauftragen, lassen Sie den Ist-Zustand fachlich bewerten. Mehr zur Immobilienbewertung. Wenn Sie noch unentschlossen sind, ob Verkauf überhaupt die richtige Wahl ist, lesen Sie Immobilie geerbt — was tun?
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.