Leistung 02 — Gutachten
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, Beleihungswertgutachten und Wertermittlungen — erstellt von einem Diplom-Sachverständigen (DIA), gerichtsverwertbar und als Grundlage für Banken geeignet.
Ein geschätzter Preis ist eine Meinung. Ein Gutachten ist ein Nachweis — und nur ein Nachweis hält vor Gericht und in der Erbengemeinschaft stand und dient als Beleg gegenüber dem Finanzamt.
Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie nach den geltenden Richtlinien und gesetzlichen Bestimmungen. Dabei zählt nicht, was ein Portal-Rechner ausspuckt, sondern was sich aus Objektzustand, Lage, Bodenrichtwert, regionalen Vergleichskaufpreisen und der tatsächlichen Marktlage begründen lässt. Jeder Ansatz im Gutachten ist nachvollziehbar hergeleitet.
Auf unsere Gutachten vertrauen Privatpersonen und Erbengemeinschaften ebenso wie Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken, Gerichte und Unternehmen. Grundlage dafür ist die Zertifizierung unseres Geschäftsführers Denis Erdmann als Immobiliengutachter DIAZert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Der Unterschied
Immobilienmakler ist in Deutschland keine geschützte Ausbildung. Die Erlaubnis nach § 34c GewO regelt die Vermittlung — nicht die Wertermittlung. Eine Preiseinschätzung darf jeder abgeben; niemand muss sie begründen können.
Sachverständiger ist dagegen eine eigene, geprüfte Qualifikation. Denis Erdmann ist Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke und als Immobiliengutachter DIAZert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert — der internationalen Norm für die Zertifizierung von Personen, nicht von Unternehmen. Sie wird regelmäßig überprüft. Darüber hinaus ist er Dozent der Industrie- und Handelskammer und gibt das Fach selbst weiter.
Der Unterschied zeigt sich in dem Moment, in dem jemand nachfragt: das Finanzamt, eine Bank, ein Gericht oder ein Miterbe. Eine Einschätzung endet dann. Ein Gutachten fängt dort erst an.
Online-Rechner & Preiseinschätzung
Gutachten vom Sachverständigen
Auf unsere Gutachten stützen sich Privatpersonen und Erbengemeinschaften ebenso wie Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken, Gerichte und Unternehmen.
Gutachtenarten
01
Das vollständige Gutachten nach § 194 BauGB — umfassend dokumentiert, begründet und rechtssicher. Erforderlich bei Gerichtsverfahren, Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Schenkungen und immer dann, wenn das Finanzamt einen Nachweis verlangt.
02
Die kompakte Variante für Ihre eigene Orientierung: vor einem geplanten Verkauf, zur Dokumentation Ihres Vermögens oder als Grundlage für eine außergerichtliche Einigung. Fachlich sauber ermittelt, aber ohne den Umfang eines Vollgutachtens.
03
Banken benötigen für die Kreditvergabe den Beleihungswert — den dauerhaft erzielbaren Wert einer Immobilie unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen. Wir erstellen das Gutachten in der von Kreditinstituten geforderten Form.
04
Für Eigentümer vermieteter Objekte: Wird eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, steigen die jährlichen Abschreibungsbeträge — und damit Ihre steuerliche Entlastung.
Die Verfahren
Verfahren I
Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das setzt eine ausreichende Datenlage voraus und ist deshalb vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und standardisierten Einfamilienhäusern das Verfahren der Wahl.
Verfahren II
Hier zählt, was die Immobilie erwirtschaftet. Vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten und die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert; zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich der Ertragswert. Das maßgebliche Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
Verfahren III
Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zusammen. Entscheidend ist der letzte Schritt: Über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses wird das Ergebnis an die tatsächliche Marktlage angepasst — erst diese Marktanpassung macht aus Herstellungskosten einen marktgerechten Wert. Angewendet bei eigengenutzten Objekten, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen.
Wichtig zu wissen
Alle drei Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt. Welches Verfahren angewendet wird, ist keine Geschmacksfrage, sondern hängt von Objektart, Nutzung und Datenlage ab. In der Praxis werden häufig zwei Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gegeneinander plausibilisiert — genau diese Begründung unterscheidet ein belastbares Gutachten von einer Online-Schätzung.
Anlässe
Wichtiger Hinweis
Die Ausführungen zu steuerlichen Anlässen erläutern das Prinzip und sind keine Steuerberatung. Wie sich ein Gutachten in Ihrem konkreten Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation und der Würdigung durch Ihr Finanzamt ab. Wir arbeiten deshalb eng mit Ihrem Steuerberater zusammen — die steuerliche Beratung selbst bleibt dessen Aufgabe.
Der Ablauf
01
Wir klären im Gespräch, wofür Sie das Gutachten benötigen — denn der Verwendungszweck bestimmt Art und Umfang. Für das Finanzamt gelten andere Anforderungen als für Ihre eigene Orientierung. Sie erhalten anschließend ein transparentes Festangebot.
Ersteinschätzung kostenlos02
Wir besichtigen die Immobilie persönlich, dokumentieren den baulichen Zustand, erfassen Ausstattung, Modernisierungsgrad und alle wertrelevanten Besonderheiten — und sichten die vorliegenden Unterlagen direkt vor Ort.
03
Wir werten Grundbuch, Baupläne und Flächenberechnungen aus und recherchieren die regionalen Marktdaten: Bodenrichtwerte, Vergleichskaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sowie Liegenschaftszinssätze.
04
Wir wenden das passende Verfahren an, plausibilisieren das Ergebnis und dokumentieren jeden Ansatz nachvollziehbar. Sie erhalten das Gutachten schriftlich — inklusive Fotodokumentation, Grundrissen, Beschreibung des Objektzustands und begründetem Wertansatz.
In der Regel 2 – 3 Wochen05
Wir gehen das Gutachten mit Ihnen durch und erklären die Herleitung. Auf Wunsch vertreten wir die Bewertung gegenüber Finanzamt, Bank, Gericht oder den übrigen Miterben — und arbeiten dabei mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt zusammen.
Qualifikation
Zertifiziert
Unser Geschäftsführer Denis Erdmann ist als Immobiliengutachter nach der internationalen Norm für Personenzertifizierung zertifiziert — nicht das Unternehmen. Die Zertifizierung wird regelmäßig überprüft.
Diplom
Diplom-Sachverständiger der Deutschen Immobilien-Akademie für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken — die fachliche Grundlage für Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Erfahrung
Denis Erdmann bringt Erfahrung aus dem Bankwesen mit. Das prägt den Blick auf Beleihungswerte, Finanzierbarkeit und die Frage, welche Zahlen einer Prüfung tatsächlich standhalten.
über 200
erstellte Verkehrswertgutachten
über 100
Restnutzungsdauergutachten
Dozent
an der IHK-Akademie Ostbayern
Wer hinter den Gutachten steht, lesen Sie unter Über uns.
Kosten
Transparent und vorab
Die unverbindliche Ersteinschätzung ist kostenlos. Wir sehen uns Ihre Immobilie an und sagen Ihnen, in welchem Rahmen sich der Wert bewegt — ohne Verpflichtung.
Wertermittlung & Kurzgutachten
ab 1.130,50 €inkl. 19 % USt. · 950,00 € netto
Verkehrswertgutachten Eigentumswohnung
ab 2.618,00 €inkl. 19 % USt. · 2.200,00 € netto
Verkehrswertgutachten Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus
ab 2.975,00 €inkl. 19 % USt. · 2.500,00 € netto
ab 1.190,00 €inkl. 19 % USt. · 1.000,00 € netto
Beleihungswertgutachten
ab 3.570,00 €inkl. 19 % USt. · 3.000,00 € netto
Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Erbbaurechte und Sonderimmobilien
individuellnach Aufwand
Die genannten Beträge sind Einstiegspreise. Der endgültige Preis richtet sich nach Objektart, Umfang und Verwendungszweck und wird Ihnen vor der Beauftragung als Festangebot mitgeteilt — keine Überraschungen auf der Rechnung.
Fragen & Antworten
Eine unverbindliche Ersteinschätzung ist bei uns kostenlos. Eine Wertermittlung oder ein Kurzgutachten beginnt bei 1.130,50 € brutto (950 € netto), ein Verkehrswertgutachten bei 2.618,00 € brutto (2.200 € netto) für eine Eigentumswohnung und bei 2.975,00 € brutto (2.500 € netto) für ein Haus. Der endgültige Preis richtet sich nach Objektart, Umfang und Verwendungszweck und wird vorab als Festangebot mitgeteilt.
Es gibt drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit guter Vergleichsdatenlage, das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern sowie das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von Objektart und Datenlage ab — häufig werden zwei Verfahren gerechnet und gegeneinander plausibilisiert.
Eine Wertermittlung oder ein Kurzgutachten dient Ihrer eigenen Orientierung, etwa vor einem geplanten Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist deutlich umfangreicher, vollständig dokumentiert und in jedem Ansatz begründet — es ist gerichtsverwertbar und kann Banken als Grundlage dienen. Den Beleihungswert selbst ermitteln wir gesondert nach BelWertV.
Ein Gutachten kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, etwa bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Ob es im Einzelfall anerkannt wird, hängt unter anderem von der Akkreditierung der Zertifizierungsstelle ab — diese Frage klären wir mit Ihnen vor der Beauftragung. Unser Geschäftsführer Denis Erdmann ist als Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; jeder Ansatz im Gutachten ist begründet und nachvollziehbar hergeleitet.
Nach dem Ortstermin und sobald alle Unterlagen vorliegen, benötigen wir für ein vollständiges Verkehrswertgutachten in der Regel zwei bis drei Wochen. Eine erste mündliche Einschätzung können wir Ihnen häufig schon beim Ortstermin geben.
Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, Baupläne und Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und eine Aufstellung der Mieteinnahmen hinzu, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Fehlende Unterlagen beschaffen wir auf Wunsch für Sie.
Vor Ort
Für fünf Städte gibt es eine eigene Seite mit den örtlichen Bodenrichtwerten, dem zuständigen Gutachterausschuss und den Besonderheiten des Marktes vor Ort. Die übrigen Orte fahren wir genauso an.
Kontakt
Unverbindliche Ersteinschätzung — kostenlos und diskret.
Anfrage
Sechs Angaben genügen. Wir melden uns innerhalb eines Werktags mit einer ersten Einschätzung und einem Festangebot — kostenlos und unverbindlich.
Zum Nachlesen
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