Wenn eine Immobilie Teil eines Nachlasses ist, verlangt das Finanzamt einen Wert zum Todestag des Erblassers. Ohne eigenes Gutachten setzt es diesen Wert selbst an — mit einem standardisierten, pauschalen Verfahren.
Warum der Wert überhaupt entscheidend ist
Die Erbschaftsteuer bemisst sich bei einer Immobilie am Wert, den das Bewertungsgesetz vorsieht. Wird kein Gutachten vorgelegt, ermittelt das Finanzamt den Wert selbst, mit standardisierten Verfahren, die örtliche Besonderheiten und den tatsächlichen Zustand der Immobilie nicht immer abbilden. Den Gesamtüberblick zum Thema finden Sie im Leitfaden Immobilie geerbt.
Die Öffnungsklausel im Gesetz
§ 198 Bewertungsgesetz erlaubt es, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, etwa durch das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde. Diese sogenannte Öffnungsklausel ist der Grund, warum sich ein eigenes Gutachten in manchen Fällen finanziell lohnen kann. Ob es sich im Einzelfall rechnet, hängt vom Ergebnis ab; ein Steuerberater kann das vorab einschätzen.
Was muss ein Gutachten für das Finanzamt leisten?
Das Gutachten kann dem Finanzamt als Nachweis vorgelegt werden. Ob es anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien liegt die Nachweislast beim Steuerpflichtigen, das Gutachten bindet das Finanzamt nicht, und Mängel können zur Zurückweisung führen. Entscheidend ist deshalb, dass Verfahren, Daten und Ansätze nachvollziehbar begründet sind: Je nach Immobilientyp kommen das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren in Betracht, der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Wir erstellen Verkehrswertgutachten als DIAZert-zertifizierter Gutachter. Ob diese Zertifizierung im Einzelfall genügt, klären wir vor der Beauftragung mit Ihnen und Ihrem Steuerberater. Kosten und Dauer stehen unter Gutachten fürs Finanzamt bei einer geerbten Immobilie.
Auch für die Erbengemeinschaft wichtig
Ein neutrales Gutachten ist nicht nur für das Finanzamt relevant. Es ist auch die Grundlage, auf die sich mehrere Erben bei Auszahlung oder Verkauf einigen können — ohne dass eine Partei den Wert zu hoch oder zu niedrig ansetzt. Die ersten Schritte nach einem Erbfall haben wir in Immobilie geerbt: Was jetzt zu tun ist zusammengefasst.
Quellen, abgerufen am 24.10.2026: § 198 BewG, § 194 BauGB.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.