Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Wer sie selbst bewohnt hat oder lange genug besitzt, zahlt in der Regel nichts. Hier sind die Regeln im Überblick.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt er steuerfrei. Das Gesetz nennt das „privates Veräußerungsgeschäft“ (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz, EStG); im Alltag spricht man von Spekulationsfrist oder Spekulationssteuer. Die Regel gilt für alle Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen im Privatvermögen, also nicht nur für vermietete, sondern auch für leerstehende oder unbebaute Objekte. Ausgenommen sind unter bestimmten Voraussetzungen selbst bewohnte Immobilien (siehe unten).
Wann beginnt die Frist, und wann endet sie?
Die Frist beginnt mit der Anschaffung und endet zehn Jahre später. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch. Zählen Sie deshalb ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Wer kurz vor dem Fristende verkauft, sollte den genauen Stichtag mit seinem Steuerberater klären.
Für welche Immobilien gilt die Frist nicht?
Nicht besteuert wird der Verkauf einer Immobilie, die Sie selbst bewohnt haben, wenn die Eigennutzung den gesetzlichen Zeitraum abdeckt. Das Gesetz nennt zwei Fälle: Das Objekt wurde zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder es wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Nach dem BMF-Schreiben müssen dafür nicht drei volle Jahre vergehen: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Eigene Wohnzwecke liegen auch vor, wenn ein Kind, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten, unentgeltlich dort wohnt. Die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige zählt nicht. Schon eine kurzfristige Fremdnutzung im Jahr vor dem Verkauf kann die Ausnahme gefährden; das zeigt auch ein Beispiel im BMF-Schreiben.
Wie wird der Gewinn berechnet, und wann bleibt er steuerfrei?
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten. Haben Sie die Immobilie vermietet und Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht, mindert diese die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn (§ 23 Absatz 3 EStG). Bleibt der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Kalenderjahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei. Ab 1.000 € wird der gesamte Gewinn berücksichtigt (Freigrenze, keine Freibetragsregel). Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften gerechnet und über den Einkommensteuertarif besteuert.
Rechenbeispiel, frei erfunden
Angenommen, jemand kauft im März 2018 eine Wohnung (Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten: 200.000 €) und vermietet sie. Im Oktober 2026 schließt er den Kaufvertrag über den Verkauf für 260.000 €; dabei fallen 6.000 € Verkaufskosten an. Die steuerlich angesetzte Abschreibung beträgt bis dahin 20.000 €. Gewinn: 260.000 € minus 180.000 € (200.000 € minus 20.000 € Abschreibung) minus 6.000 € = 74.000 €. Der Verkauf liegt innerhalb der Zehnjahresfrist, der Gewinn wäre steuerpflichtig. Wäre der Vertrag erst nach Ablauf der Frist im März 2028 geschlossen worden, bliebe er steuerfrei. Alle Zahlen sind angenommen und kein Rat für Ihren Fall.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Bei einem Erbe zählt für die Zehnjahresfrist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Todestag. Mit dem Erbfall geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB), und bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Erwerber die Anschaffung seines Rechtsvorgängers zugerechnet (BMF-Schreiben zu § 23 EStG, Rz. 26). Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist beim Verkauf durch die Erben daher bereits abgelaufen. Auch die Eigennutzung des Erblassers wird nach dem BMF-Schreiben dem Rechtsnachfolger zugerechnet. Hat der Erblasser das Haus bis zu seinem Tod selbst bewohnt, kann ein Verkauf deshalb auch innerhalb von zehn Jahren nach seinem Kauf steuerfrei sein; ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, prüft Ihr Steuerberater.
Zahlt ein Miterbe die übrigen Miterben bei der Erbauseinandersetzung aus, gilt der durch die Abfindung erworbene Teil nach dem BMF-Schreiben als entgeltlich erworben. Für diesen Teil kann eine eigene Zehnjahresfrist laufen, und der Gewinn wird gesondert berechnet. Das lohnt eine Beratung, bevor Sie sich auf eine Auszahlung einigen. Mehr zum Thema: Immobilie geerbt und Erbengemeinschaft: Diese Schritte sind jetzt entscheidend.
Was gilt bei einer Schenkung?
Auch bei einer Schenkung läuft die Frist ab dem Kauf des Schenkers weiter. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Beschenkten die Anschaffung des Schenkers zugerechnet (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG), nach dem BMF-Schreiben auch dessen Eigennutzung. Die Schenkung startet also keine neue Frist. Sie ist aber ein eigener steuerlicher Vorgang mit Schenkungsteuer; die Unterschiede zur Erbschaft erklärt unser Beitrag Immobilie schenken oder vererben.
Was gilt bei einer Scheidung?
Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus, nutzt er seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Nach dem BMF-Schreiben, das ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.02.2023 aufnimmt, gilt das auch dann, wenn der andere Partner und ein gemeinsames minderjähriges Kind weiter dort wohnen. Verkauft der ausgezogene Partner seinen Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist, kann deshalb ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, obwohl das Haus zuvor selbst bewohnt wurde. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor ein Anteil verkauft oder übertragen wird. Weitere Hintergründe: Scheidung: Was tun, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist.
Welche Rolle spielt der Immobilienwert?
Ob sich ein Verkauf lohnt und wie hoch ein möglicher Gewinn ausfällt, hängt vom realistischen Verkaufspreis ab. Den ermitteln wir mit einer Wertermittlung oder einem Verkehrswertgutachten; was der Verkehrswert ist, steht im Glossar. Die Leistungen finden Sie unter Immobilienbewertung und Gutachten. Die steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls bleibt Aufgabe Ihres Steuerberaters.
Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein, Stand der Quellen 24.10.2026, und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Quellen, abgerufen am 24.10.2026: § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte; § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge; BMF-Schreiben zu privaten Veräußerungsgeschäften vom 05.10.2000 (BStBl I S. 1383) in der Fassung vom 17.06.2020, Anhang 26 EStH 2024.