Glossar · Stand 24.10.2026
Glossar: Immobilien- und Erbschaftsbegriffe einfach erklärt
Zwölf Begriffe rund um Bewertung, Erbschaft und Verkauf, jeweils in wenigen Sätzen und mit der Rechtsgrundlage zum Nachlesen.
Bewertung und Erbfall haben ihre eigene Sprache. Hier steht, was die wichtigsten Begriffe bedeuten und wo es im Gesetz steht.
Alle Quellen sind amtliche Gesetzes- und Verordnungstexte auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. Das Glossar erklärt und berät nicht: Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Acht, rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage des Grundstücks fließen ein.
Ein Verkehrswertgutachten leitet diesen Wert nachvollziehbar her. Unsere Leistung dazu: Immobilienbewertung und Gutachten.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 194 BauGB.
Gemeiner Wert
Der gemeine Wert ist der Wertbegriff des Bewertungsgesetzes: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle preisbeeinflussenden Umstände sind zu berücksichtigen, ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht.
Liegt der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Wert über dem gemeinen Wert am Stichtag, kann der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Ob ein Nachweis anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Mehr dazu: Gutachten fürs Finanzamt bei einer geerbten Immobilie.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 9 BewG; § 198 BewG.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, der einer Beleihung zugrunde gelegt wird: der Wert, den die Immobilie erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen kann.
Er wird vorsichtig ermittelt und darf einen nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Er liegt deshalb häufig unter dem Verkehrswert; die Ermittlung richtet sich nach der Beleihungswertermittlungsverordnung.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 3 BelWertV; § 16 PfandBG.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ermittelt. Er gilt für eine Richtwertzone, in der die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, und gibt bei bebauten Gebieten den Wert an, der sich bei unbebautem Boden ergäbe.
Bodenrichtwerte werden in der Regel zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, und jedermann kann beim Gutachterausschuss Auskunft darüber verlangen. In Bayern sind sie im Informationssystem BORIS Bayern einsehbar. Zur Bedeutung beim Verkauf: Der Bodenrichtwert und seine Bedeutung beim Hausverkauf.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 196 BauGB.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz: Mit ihm werden Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst. Gutachterausschüsse leiten ihn aus geeigneten Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen ab.
Im Ertragswertverfahren fließt er in die Berechnung ein. Bei gleichem Reinertrag führt ein höherer Zinssatz zu einem niedrigeren Ertragswert.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 21 ImmoWertV; § 27 ImmoWertV.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich in der Regel aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters; Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können sie verlängern oder verkürzen.
Sie ist eine Eingangsgröße im Ertragswertverfahren und spielt steuerlich bei der Abschreibung vermieteter Gebäude eine Rolle (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Mehr dazu: Restnutzungsdauergutachten.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 4 ImmoWertV; § 7 EStG.
Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen abgeleitet. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerte herangezogen werden; zuletzt werden besondere Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Das Verfahren eignet sich, wenn viele vergleichbare Verkäufe vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 24 ImmoWertV.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge. Eingangsgrößen sind der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz.
Es wird vor allem bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien angewendet. Die Verordnung kennt das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 27 ImmoWertV.
Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren ergibt sich der vorläufige Sachwert aus den vorläufigen Sachwerten der baulichen Anlagen und der Außenanlagen sowie aus dem Bodenwert. Mit einem Sachwertfaktor wird das Ergebnis an die Marktlage angepasst.
Das Verfahren wird häufig bei eigengenutzten Objekten angewendet, für die es kaum Vergleichspreise und keine Mieterträge gibt.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 35 ImmoWertV.
Grundbuch und Abteilungen
Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Eigentum und Belastungen von Grundstücken. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Es besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II die Belastungen und Verfügungsbeschränkungen außer Grundpfandrechten (zum Beispiel Wohnrecht oder Nießbrauch), Abteilung III die Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO).
Ausführlich: Das Grundbuch verstehen: die drei Abteilungen und was drinsteht.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 3 GBO; § 12 GBO; § 4 GBV; § 9 GBV; § 10 GBV; § 11 GBV.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein Grundbucheintrag, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert. Verfügungen über das Grundstück, die nach der Eintragung getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Der Rang des Anspruchs richtet sich nach der Eintragung der Vormerkung.
Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuchs, bis der Käufer als Eigentümer eingetragen ist.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 883 BGB; § 10 GBV.
Energieausweis
Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und ermöglicht einen überschlägigen Vergleich. Er wird als Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis für zehn Jahre ausgestellt.
Beim Verkauf müssen Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Liegt bei einer Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, sind bestimmte Pflichtangaben aufzunehmen, etwa die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.
Hinweis: Auf gesetze-im-internet.de steht die Regelung derzeit unter der Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Adresse lautet weiterhin „geg“.
Quelle, abgerufen am 24.10.2026: § 79 GEG; § 80 GEG; § 87 GEG.
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